烂尾楼围城系列（一）：烂尾楼围城的规划之殇

考察一个城市首先看规划，规划科学是最大的效益，“规划失误是最大的浪费，规划折腾是最大的忌讳。

“嘉诚国际”紧邻南大街

烂尾楼围城在三四线城市是一个现象级存在，刺痛了市民和买房人的神经，在其背后，反映着城市规划执行的“不严肃、变更随意”。三四线城市规划的严肃性到了需要远见、科学、尊重与督察的时候了。

中房报记者 唐洪涛 烟台（楼盘）报道

烟台，是环渤海经济圈内重要节点城市、山东半岛蓝色经济区骨干城市、中国首批14个沿海开放城市之一，也是全国代管县级市最多的城市。

这个光环拢身的城市里，单个烂尾楼已经不奇怪，奇怪的是在一个城市的黄金地段出现一批烂尾项目，成了一个现象级的存在，惊艳全城。

2017年12月25日，中国房地产报记者在烟台发现黄金地段存在一个重点项目——“南大街商业广场”的的烂尾楼，对其诞生与破灭进行了调查报道。

此后，中国房地产报记者收到一些线索，并在走访调查中发现，在南大街两侧的烟台黄金地段，烂尾项目“南大街商业广场”旁边不远，一个叫“弘宝大厦”的项目变成了垃圾场和停车场，在南大街南侧的“嘉诚国际”，被称之为“烟台第一烂尾楼”，业主们于2008年就已签约交款，开发商至今未交付房屋，大厦已经封顶，但门窗尽是一个个黑洞式存在。

中国房地产报记者拨通烟台市多个相关部门，得到的答复都是“不知道，不清楚”。

采访下来，这些工程的一大共同点就是多年烂尾，又盘踞城市中心区域黄金地段，极碍城市面貌。追起烂尾原因五花八门，有开发商跑路、项目转手、拆迁受阻、手续难办等等。接受采访的当地市民告诉记者：一方面开发商经营不善这样烂尾，对社会、对城市欠缺责任感；另一方面，政府部门管理失位，拖沓敷衍履职不够。

城市建设能不能少一些随意性，不留下烂尾工程？对此，一位采访对象建议，城市管理者应从城市规划入手，加强规划的前瞻性、严肃性。“2017年12月15日中央政府批准的上海（楼盘）市《总体规划》里就规定，市级政府规划管理权不得下放，住建部要会同相关部门加强对《总体规划》实施的指导、监督和检查。目的就是杜绝一些权钱交易对城市规划的破坏，三四城市更应该在这方面受到重视和实行严格监管。”

黄金地段上的烂尾项目

从“南大街商业广场”步行不远，即可到达“弘宝大厦”，售楼处大门紧锁子。绕过售楼处，一处硕大的工地出现在眼前，入口处两个铁皮工棚已经生锈，中央地带被一个个大坑、一堆堆黄土所占据，大量建筑垃圾、生活垃圾随处可见，狼藉不堪。

弘宝大厦售楼处大门紧锁

弘宝大厦售楼处旁边一家饭店的店主说，该工程已停工很长时间了，她还见过有人在售楼处前挂起条幅维权。

中国房地产报记者从弘宝大厦的开发商——烟台恒森置业有限公司了解到，项目之所以迟迟未动，与土地证有关。其与烟台昂展置业有限公司取得“南大街商业广场”的方式如出一辙，也是两次拿地，时间分别是2000年7月和2009年10月，并且都是以毛地形式摘牌，因此，该项目也不可避免地陷入停滞状态。

弘宝大厦工地现状

该公司的一位女士称：“项目停在这里是什么原因？土地证没办好啊。由于多年以前先拆一块地，又拆一块地，两块地的土地证得合并，没办好。”至于什么时候能办好土地证，她也说不准：“这都是地方政府行为，我们都希望它赶紧办好，停那么多年，我们企业也受损。现在住建局也在协调，每个部门都在做工作。至于做到什么程度，他们做好了才能给我们答复。只要是没给答复，就是工作还没做完。”

与至今难见踪影的“弘宝大厦”相比，另一个烂尾项目“嘉诚国际”虽然拔地而起，但是却徒具空壳。

“嘉诚国际”位于南大街与建设路交叉路口，地段相当不错，与烟台汽车总站可谓近在咫尺。相关资料显示，该项目原名“嘉诚·荣寓”，总建筑面积16187平方米，总高17层，项目现已全部封顶。

就是这样一个占据黄金宝地的项目，并没有国际化，反而烂尾化——中国房地产报记者透过门缝，看到大厦地面尚未硬化，杂草丛生。

“嘉诚国际”停工现场

“嘉诚国际”的主要开发商为烟台嘉诚实业有限公司，中国房地产报记者赶到该公司的注册地——卧龙北路8号，发现该公司已是人去楼空。楼下一家洗车场的工作人员透露，嘉诚实业早已倒闭，董事长周建明也已跑路。

烂尾楼危害大 搁置绝不是办法

“嘉诚实业”以打造了烟台首个花园式住宅小区——嘉诚花园而出名，周建明也一度是烟台商界红人，担任过烟台慈善总会名誉会长，据称其因仰慕香港“超人”李嘉诚，而以“嘉诚”命名自己的公司。他曾经表示，在多年的房地产开发中，最庆幸的是自己的公司尚能存活并且保持着健康的发展竞争力，在竞争日益激烈的市场环境中，他意识到了必须进行彻底的公司革新和产品创新。创新的产品没有如期出现，留下的是烂尾楼和一堆官司。

中国房地产报记者了解到，许多“嘉诚国际”的购房业主已经提起诉讼，状告开发商逾期交房。聂先生2008年购买了“嘉诚国际”的一户住宅，合同约定于2009年5月31日前交房，时至今日未见交房，他将开发商告上了法庭，要求赔偿购房首付款及逾期交房违约金等。

从聂先生买房到现在，已经过去10年，其人也已去世多年，聂先生家属的委托代理人、山东正昀律师事务所曲江律师说，该楼盘由两家公司合作开发：烟台嘉诚实业有限公司与烟台市运基房地产开发有限公司，因为开发商资金问题，楼盘多次停工，且在施工过程中由于债务纠纷，导致楼盘的多宗房屋被法院查封。中国房地产报记者从最高人民法院执行网查询获悉，上述两家公司作为被执行人均有大量法院执行案件未履行给付义务，导致许多购房者赢了官司也是难以执行。“面临这种状况，广大购房业主成了最大的受害者，不仅交房遥遥无期，业主还要每月忍痛偿还房贷。因此，我建议相关部门能够积极协调各方利益，主动化解社会矛盾和纠纷。”

曲律师同时指出，根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，购房业主有权提起诉讼，要求解除购房合同，退还房款并要求赔偿损失。“我们代理起诉的嘉诚国际退房案件，采取了新的诉讼方案，如果法院支持了原告的诉讼请求，将是对广大购房业主最大利益的保护，现在案件正在诉讼过程中，我们期待法院的公正判决。”

除了诉诸法律，曾有“嘉诚国际”的购房者求助于住建部门，得到的答复却是“请你按照当初的购房协定来捍卫你的权益，可通过法律来处理此事”。

对此，购房者们表示不满：城市重要路段的房地产项目出现烂尾，政府主管部门有一定责任，应该出面帮助解决此类事件。

众多烂尾项目 考问城市规划

弘宝大厦、嘉诚国际、南大街商业广场如今面临同样的困境，加之均地处烟台市中心区，极度影响城市形象，市民反响强烈。

2017年，烟台市芝罘区成立了全区旧城旧居改造及基础设施遗留问题攻坚推进领导小组，着力解决旧城旧居历史遗留问题，攻克中心城区征收已结束但土地无法出让、征收收尾难度大致使安置房无法启动等群众反映强烈、严重影响社会和谐稳定的12个项目，弘宝大厦、南大街商业广场均列其内。

2017年12月，烟台市芝罘区住建局向公众表示，所有攻坚项目都不同程度取得了新进展，弘宝大厦等项目已经找到了新的解决办法。

至于如何避免再度在中心城区重点地段出现烂尾项目？烟台市芝罘区住建局就此做过表示，宁可少开一个新项目，也不增加一个废项目，要在研究并吸取旧改及基础设置建设停工项目的经验教训上，做好新项目开工之前的各类论证、审核工作，从多方面考虑其可行性、可靠性，稳步推进旧城旧居改造和城建项目建设步伐。

一位熟悉当地情况不愿具名的业内人士在接受中国房地产报记者采访时指出，城市中心区重点地段出现如此多的烂尾项目，一是开发商好大喜功，导致工程超乎预算，资金出现缺口项目无法进行，甚至出现开发商跑路的情形。二是与规划设计单位“拍脑袋”有很大关系。有的规划是不可行的，规划单位没有对城市的发展变化如人口、地下管道、基础设施等情况进行充分调查，掌握到第一手数据，而是想当然地进行规划。很多项目都是在拆迁时遇阻，导致一拖再拖，很显然，规划单位调研时没有充分了解清楚这一点。

他建议，一个城市的整体规划设计既需要具备前瞻性、延续性，又需要严格执行，对于那些不能执行到位的项目，城市管理者应该严肃、迅速处理，防止留下败笔，影响城市形象。

2014年2月，习近平总书记在北京（楼盘）考察，首站选择在北京市规划展览馆。他指出，考察一个城市首先看规划，规划科学是最大的效益，“规划失误是最大的浪费，规划折腾是最大的忌讳。”