安邦旗下地产商开发资质被注销 盘踞北京CBD核心地块

2018年，昔日成交价25.2亿元的北京国际商务中心区（CBD）Z3地块进入撂荒的第六年，原因是一级开发商没有向北京市土地储备中心移交土地。

时间财经调查获悉，该地块的一级开发商北京商务中心开发建设有限责任公司（简称CBD开发公司）已经不具备房地产企业四级开发资质，注册所在地的办公楼也在2017年底被拆除，公司连续四年主营收入为零，负债总额超过14亿元。这家“僵尸房企”是安邦保险集团旗下安邦物产的子公司。

另一方面，已经拍下土地的二级开发商联合体仍在焦急等待，成员之一的万通地产(600246,股吧)在2018年4月至5月将面临总规模16亿元项目信托的兑付压力。

消失的一级开发商

时间财经于1月9日下午探访了位于北京CBD的Z3地块，这里与建设中的北京第一高楼“中国尊”相邻，却只有几排杂树在凛冽冬风中矗立，一位50多岁的外地保安驻守这片成交价25.2亿元的宝地。真正的“主人”是相隔国贸桥约1公里之外的安邦保险集团。

Z3地块最早由北京市国土局授权北京商务中心开发建设有限责任公司（简称“CBD开发公司”进行一级开发，该公司注册于2002年，最初的两家股东为北京市朝阳区 CBD 管委会和远洋地产。

2007 年4月，管委会退出，安邦集团进入，目前北京安邦物产有限公司出资 3.61 亿元占股 53%、远洋地产出资 3.20 亿元占股 47%，法定代表人和董事长为远洋集团董事长李明。安邦是远洋地产母公司远洋集团的第二大股东。

时间财经从北京市朝阳区住房与城乡建设委员会获悉，CBD开发公司的四级房地产开发资助证书有效期截止于2017年12月30日，因逾期未复核已经被注销。

时间财经通过工商部门查询到的CBD开发公司2016年度资产状况显示，公司当年销售和主营业务收入均为0元，净利润为-448万元，负债总额145494万元。再往前推溯，公司近四年的销售额及主营业务收入均为0元。

时间财经在Z3地块现场了解到，CBD开发公司工商注册地址所在的“中基新东方写字楼”已经于2017年12月拆除，目前只留下废弃的停车场挡杆。时间财经通过工商登记的电话、邮件等形式均未能联系上CBD开发公司，公司官网也无法访问。控股股东安邦物产的工作人员拒绝回应CBD开发公司及Z3地块的相关问题。

根据北京市国土局2005年发布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，土地储备开发的利润率不高于预计成本的8%。业内人士表示，这也是普遍适用于一级开发商的经营利润核定方法。据财新网的报道，安邦旗下的CBD开发公司没有接受这一报酬，拒绝向土地储备中心移交Z3地块。不过，这一消息未能得到安邦和土地储备中心的证实。

一级开发商消失，但通过北京市土地招拍挂程序中标Z3地块的二级开发商联合体仍没有获得国有土地使用权证。2018年，原计划于2012年动工建设的Z3地块进入撂荒的第六年。

煎熬的二级开发商

2010年12月，中国国际金融股份有限公司（简称中金公司）、中金佳业（天津）商业房地产投资中心（有限合伙）、 万通地产、亚洲电视有限公司（下称亚视）和西部国际金融贸易中心有限公司（下称西部金融）联合体以 25.20 亿元拍下北京CBD Z3地块，土地面积 10490 平方米。25.2亿元的成交价包括政府土地收益 13.20 亿元，土地开发补偿费 12 亿元。

在此后的土地移交纠纷中，亚视于2012年6月第一个退出。联合体剩余四方于2013年3月注册成立了北京金通港房地产开发有限公司（下称北京金通港），注册资本金 28 亿元，其中，万通地产占股 35%，西部金融占股 30%，中金公司占股 1%，中金佳业占股 34%。中金佳业是私募及信托资金作为LP，中金公司作为GP的股权投资基金。

万通地产是第二个离场的联合体成员，但其类 REITs 证券化的退出方式也埋下隐患。目前名义上只持有金通港公司1%股权的万通地产并未从CBD Z3中全身而退，2018年4月至5月，两笔总金额约为16.7亿的信托到期需要为投资者兑付。

2013 年 4 月，万通地产联合华润信托成立正奇资本基金管理公司（下称正奇基金），发起CBD物业投资基金集合资金信托计划（下称CBD物业投资信托），向市场募集约 13.2 亿元，期限五到七年，预期收益率12.57%-20.09%。

时间财经获得的CBD物业投资基金说明书显示，正奇资本募集13.2亿元，扣除相关各方管理费用等所得净额后，将其中的11.98亿元用于购买位于北京CBD核心区的Z3地块34%股权。

万通地产将金通港股权由左手倒右手，获得了约1.76亿元的投资收益，但也面临着信托兑付压力。2018年4月，CBD物业投资信托将结束5年的投资期，进入退出期。

与此同时，万通地产在2011年5月5日发行的中粮信托?中金地产基金系列（中金佳业）集合资金信托计划（期限7年，募资4.77亿元，扣除受托人三年信托报酬后的4.71亿元注资中金佳业），也将在2018年5月到期。

时间财经联系到万通地产董事长许立，他未对项目进展和信托兑付情况的询问进行回应。一份中金佳业的信托报告显示，金通港公司目前只持有《建设工程规划许可证》（地上部分）、《建筑工程消防设计审核意见书》和一些住建部门的书面批复，没有获得核心的《国有土地使用权证》，无法进行实质的二级开发。

中金佳业的部分LP即将成为第三批离场的联合体成员，前述中金佳业的GP负责人拒绝透露意向退出的LP是谁，但明确表示安邦有意受让这部分权益。目前，中金佳业的股东名录中仅有一位自然人股东，名为吴招娣。

作为一级开发商的安邦是否已经入股二级开发商金通港？安邦物产旗下的CBD开发公司迁往何处？对CBD Z3地块有哪些新近的开发规划？截止发稿，安邦保险集团公关部未回应这些问题。

驻守Z3荒地的保安在寒风中驱赶临时停在蓝色大门前的车辆，他告诉时间财经，自己已经在此地工作四年有余，每年3月开春都有开工的消息，最后不了了之。

“地主”安邦

除了闲置的Z3地块，安邦还是与之相邻的Z4、Z5、Z6、Z9及Z10的主人。

在2010年12月的土拍中，Z4 地块由民生银行(600016,股吧)（现由安邦控股）以 29.96 亿元成交，土地面积 10030 平方米；Z5 地块由安邦保险、和谐健康保险股份有限公司和标准投资集团有限公司联合体以 25.20 亿元成交，土地面积 9578 平方米；Z6 地块由远洋集团（安邦与中国人寿共同控股）、香港上海汇丰银行有限公司和崇高发展有限公司联合体以 38.07 亿元成交，土地面积 11007 平方米。

在2011年7月的土拍中，Z9 地块被安邦人寿和北京涛力投资管理有限公司投标联合体取得，土地面积7411平方米，中标价格为 22.92 亿元；Z10 地块由北大方正集团有限公司、联通租赁、安邦财险和中国中信集团公司联合体取得，土地面积8046平米，中标价格为 34.5 亿元。

时间财经从北京市住建委了解到，2005年11月，CBD开发公司获得了一级开发授权，项目东至：北京核仪器厂厂区和光华路12号院6号楼、7号楼西侧，西至：东三环中路，南至：中服大厦和建国路，北至：光华饭店、北京市日坛中学光华路分校及光华路12号院2号楼南侧。前述安邦控制的Z3、Z4、Z5、Z6地块均在这一授权的一级开发范围内。

安邦最近一次直接参与北京土地拍卖要追溯到2014年8月：安邦保险曾与北京华融、SOHO、信达以及方兴保利联合体一起竞拍二环内的金融街(000402,股吧)华嘉胡同地块，最终华融以74.6亿元总价成功中标。

安邦最近一次地产投资动向则发生在2017年12月15日：金融街控股股份有限公司发布公告称，发行“泰康-金融街上海火车站北广场 D 地块商业不动产债权投资计划”，和谐健康保险股份有限公司拟认购D地块债权计划8亿元。金融街与和谐健康保险均由安邦控股，此次债权投资标的则是由金融街于2015年的7月15日以88.15亿元拍得的上海火车站北广场项目，一时成为“上海地王”。

中国保监会于2010年9月制定的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资房地产，不得有以下行为：直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

“地主”安邦正踩在红线边缘。

北京时间财经记者岳嘉