中粮地产溢价49亿收购大悦城股权：市场为何不买账？

大悦城主营商业地产，包括出租和销售。港股商业地产公司财务上有一个特点，就是通常投资性房地产的账面值较大。

按照大悦城在港股披露的财报数据来看，截至2017年末，投资性房地产有542.68亿元，总资产为863.71亿元，投资性房地产占总资产的比重为62.83%。

在港股上市的商业地产公司，通常每年都会将投资性房地产进行重估，如果估值增加，那么该部分资产的账面价值就会增加，同时利润表中还会多出重估利润。但这种重估并不会带来真实的现金流入。

因此，我们可以看到大悦城在港股的财报利润节节攀升：

2015年初，0207.HK正式由中粮置地更名为大悦城地产。此后，大悦城的营收和利润均开始恢复增长。2015年至2017年，大悦城的营收从53.74亿元增至116.58亿元，增长了1.17倍。归母净利润从7.26亿元增至2017年的11.53亿元，增长58.82%。