人才公寓REITs落地发展迅速 助力地方人才住房建设

（原标题：人才租赁住房REITs破冰）

本报记者 徐昭

近一年来，多单具有影响力的REITs获批或发行，公共住房租赁REITs产品发展迅速。专家认为，多个城市的“抢人大战”持续升级，加快推进人才公寓建设成为工作重点。随着公共人才租赁住房REITs的破冰，通过金融创新引入资本力量，有望助力地方人才住房建设，解决人才后顾之忧，也符合“租购并举”政策。

人才公寓REITs落地

近期，多个城市的“抢人大战”持续升级，各地政府拿出“真金白银”吸引大学毕业生、高层次人才、海外人才等落户发展。为“留住人才”，各城市出绝招、“下血本”，其中安居政策显得尤为引人注目，多地纷纷出台人才公寓新政。

业内人士指出，多年来公共租赁类住房存在租金低于市场水平、产权来源性质多样、租赁转让方式受限等特点，尽管监管部门长期鼓励、金融机构多年尝试，但一直难以找到突破困境的有效方案。

2017年11月3日，全国首单住房租赁REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”发行，产品总规模2.7亿元。4月27日，国内首单达到百亿元级规模的租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）首期成功发行。

值得一提的是，5月9日，“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”获深交所评审通过，200亿元储架额度使其成为租赁住房领域最大规模的证券化产品。

东吴证券分析师周岳认为，“深创投人才安居专项计划”是交易所首单公共租赁型住房领域的资产证券化产品，首次面市即以200亿元规模刷新纪录，显示公共租赁型住房领域有着较充足的资产储备，具备持续发行潜力。公共人才租赁住房REITs产品不仅可以盘活存量资产，实现轻重资产平衡发展，也探索了滚动可持续开发模式，为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到示范作用。

助力地方人才住房建设

“按税法规定，公共租赁型住房可享受一定税收优惠，但是为了达到REITs运作条件，资产重组过程中的产权界定、税收政策等还有诸多不确定之处，这是目前公共租赁类住房在实操过程中面临的难点。”某券商固收分析师表示，这给地方政府吸引人才安居计划带来阻力，不少地方政府只能通过无偿获赠所租住房、买房或租赁补贴、免租金赠产权公寓等方式来满足人才住房建设需求，不具备可持续性。

该分析师强调，长租公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的适合行业。与其通过无偿赠与、租赁补贴等方式去满足人才住房建设，不如鼓励住房租赁企业发行资产证券化产品，既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发展提供资金支持，也可进一步促进企业强化管理能力、提升服务水平。

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇认为，住房租赁的投资和经营是持久战，需要企业有大量、长期的资金储备。通过权益类的租赁住房证券化，特别是对选取有典型意义的企业或者资产发行REITs，对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。

有房地产顾问公司人士指出，公共人才租赁住房REITs产品的广泛试点有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品。

不过，有业内人士提醒，公共租赁型住房等保障性住房当前普遍欠缺市场化运作体系，在国家大力推动包括REITs金融创新的大背景下，需要建立保障性住房运营发展的长效机制，从而构建出最终可以通过公募REITs上市的完整金融运作闭环，提升保障性住房相关资产包的投资吸引力，以满足市场化的公募REITs上市条件。