融资优势拉开差距 未来三年的攻坚战?

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨对和讯房产表示，现在行业的集中度会提升，排名前十或前三十的企业在行业的占比会进一步提升，2016年，中央开始非常严格地去杠杆，2017年全年在抓监管，对（房企）打击特别大，开发商的融资渠道受到非常严监管，对领先的房地产企业来讲，他们的融资渠道其实已经建立的相对完善，所以在融资上，包括融资渠道、成本和难易程度，开发商之间的差距会越来越大。

目前，房企的债券融资包括公司债、企业债、中票、短融、定向工具等。

东方证券首席分析师竺劲分析，“在自筹资金方面，2014年到2017年，四年间，自筹资金总共5万亿这个数据，从来没有增长过。说明什么问题？投资额在增长，但实际上没有新的钱投到这个行业，全是去库存带来的房款的资金流入，所以在过去四年，集中度在提升，是因为没有新的玩家进入了，没有更优秀的钱进入了。所以自筹资金在过去四年没有增长，这个现象非常糟糕。即使在2008年也有一个新增的资金，那个时候是千亿规模，非常少。”

未来三年的攻坚战？

不断攀升的负债已成为开发商的首要问题之一。一位上市房企的相关负责人告诉和讯房产，“今年，很多开发商的债到期，偿债压力较大，如果不还债，信用会受影响，再融资会更困难。”

Wind数据显示，房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。

一季报显示，房地产开发企业中，绿地控股(600606,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、阳光城(000671,股吧)、信达地产(600657,股吧)等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。

竺劲曾在一次公开活动中表示，资管新规比我们预想严重的多。从开发商负债率来看，2014年以来加杠杆，大型、中型企业加杠杆比小型企业加的还要猛（注：按照大型房企为前20名，中型房企为21-50名的标准划分），目前，大型和中型房企如果不采取快周转的模式还是有压力的。

谢晨表示，如果房企失去了金融的能力，就会很难有增长。相对说，前阶段比较激进的企业，当他面临一个比他想象中更严峻的房地产市场或的金融市场的调控时，他的风险会很大。

谢晨补充道，历史上也出现过房企资金链断裂的现象，但都是个例，整个房地产对金融太重要了，房地产出风险，就是系统性风险，他不认为整个行业会出现系统性风险。竺劲也表示，未来三年，开发商最大的攻坚战就是融资。大型、中性当中谁融资强谁就是大哥，净资产负债率低且周转快一定能够躲过寒冬。